Les charges de copropriété désignent les dépenses courantes. Elles sont obligatoires pour chaque copropriétaire. Il y a les charges “générales” qui correspondent aux frais d’entretien d’un bâtiment en copropriété et à l’administration. Puis les charges “spéciales” qui correspondent aux frais induits par des équipements et des services collectifs.

Charges de copropriété : charges générales

Ces charges concernent les coûts liés à l’entretien, la conservation et
l’administration de l’immeuble
:

  • Charges d’entretien : afin de maintenir les parties communes en bon état avec des produits d’entretien, des contrats avec des prestataires pour la propreté, l’entretien des espaces verts, des compteurs d’eau/d’électricité/de gaz, des poubelles, ravalement de façade… etc. ;
  • Charges de conservation : réparations ou réfection du gros oeuvre ;
  • Charges d’administration : honoraires du syndic, frais d’assemblées générales, contrat d’assurance contre l’incendie, taxe d’enlèvement des ordures ménagères, salaire du gardien et cotisations sociales… etc.

Chaque lot de copropriété est une fraction de l’ensemble de l’immeuble. Il résulte de l’état descriptif de division de la copropriété. Chaque fraction de lot est identifié par des tantièmes de la copropriété. Les charges de copropriété sont alors calculées proportionnellement à ces fractions.

Charges de copropriété : charges spéciales

Les charges spéciales sont liées aux services collectifs et aux équipements collectifs. Elles définissent l’entretien et le fonctionnement de l’eau, du chauffage collectif (si c’est le cas), des ascenseurs, des systèmes d’ouverture automatique des portes et interphone.

En fonction de l’utilité du service de chaque copropriétaire, on définit une valeur d’usage. L’utilité est égale à une possibilité d’usage.
Pour exemple, une personne logeant au rez-de-chaussée ne paiera pas les charges ou moins de charges quant à l’entretien/réparation de l’ascenseur.

Modalités de vote des charges de copropriété

Les charges de copropriété sont votées en assemblée générale. Que ce soit pour les charges générales ou spéciales, on établit un budget prévisionnel voté en une seule fois. Les dépenses exceptionnelles non prévues (comme l’installation d’un ascenseur, le ravalement de façade ou l’entretien de la toiture) sont votées en même temps que les travaux.

On vote le budget prévisionnel annuellement et au minimum 6 mois avant l’exercice concerné. Même si les copropriétaires peuvent discuter de chaque catégorie de dépenses, le budget se vote souvent à la majorité simple.

Selon l’article 22 de la loi de 1965, chaque copropriétaire possède un nombre de voix proportionnel à sa quote-part.

Chaque décision n’a pas la même importance et ne requière donc pas la même majorité :

La majorité simple

La majorité simple c’est la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés. On ne prend en compte aucun absentéiste.

Les décisions appliquées à la majorité simple concernent la gestion courante de l’immeuble. Cela peut être le remplacement d’un équipement, des travaux d’accessibilité… etc.

La majorité absolue

C’est la majorité des voix de tous les copropriétaires présents, représentés ou absents.

On demande la majorité absolue pour la désignation et la révocation du syndic, des membres du conseil syndical ou encore pour l’autorisation de réalisation de travaux affectant les parties communes de l’immeuble effectués par le copropriétaires.

La double majorité

La double majorité c’est la majorité des voix de tous les copropriétaires présents, représentés ou absents détenant les 2/3 des voix de la copropriété.
Cette double majorité tient compte du nombre de copropriétaire et du nombre de voix.

Elle est requise pour les décisions les plus importantes engageant l’avenir de la copropriété (modification du règlement de copropriété par exemple).

L’unanimité

C’est celle de l’ensemble des copropriétaires (présents, représentés et absents).

Elle est nécessaire pour le vote des décisions capitales qui induisent sur les droits des copropriétaires ou pouvant mettre en cause la conservation de l’immeuble. Comme par exemple la modification des charges, la suppression d’un équipement collectif ou du poste du gardien… etc.

A noter : un copropriétaire a la possibilité de déléguer son droit de vote à un mandataire s’il ne peut pas se présenter lors de l’assemblée générale.
Chaque mandataire ne peut recevoir plus de 3 délégations de vote. Excepté si le total des voix dont il est titulaire lui-même et de ses mandants ne dépasse pas 5 % des voix du syndicat.
Aussi, le syndic, son conjoint, son pacsé ou ses préposés ne peuvent pas représenter un copropriétaire.

Si vous souhaitez avoir plus de détails sur la copropriété en elle-même, consultez notre article.

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