Vendre sa maison ou son appartement, c’est bien, vendre au meilleur prix, c’est mieux ! Parce que mettre en vente votre bien immobilier au bon prix est une condition indispensable, faire estimer le prix de votre bien est une étape cruciale pour vendre. Pour estimer son bien immobilier, il y a plusieurs critères à prendre en compte.

Étude du marché actuel 

Votre logement a une valeur de marché, qui n’est pas la même qu’au moment de votre achat. Cette valeur prend en compte l’offre et la demande actuelle, au moment de la mise en vente.
Afin d’estimer le prix de votre bien, renseignez-vous sur les annonces immobilières concurrentes pour constater les prix pratiqués sur des logements similaires au votre. Vous pouvez consulter les annonces dans les vitrines des agences ou encore via leur site internet. Plus votre prix se rapprochera de la concurrence, plus vous aurez de chance de vendre votre bien.

Vous pouvez aussi utiliser la base des transactions mise en ligne par le ministère des finances.

En terme de chiffres, sachez que si le prix de votre bien se situe :

  • Dans une fourchette haute, vous aurez 1 % de potentiels acquéreurs ;
  • Dans une fourchette moyenne-haute, vous aurez 15 % de potentiels acquéreurs ;
  • Autour des prix du marché, vous aurez entre 75 & 90 % de potentiels acquéreurs ;
  • En dessous du prix du marché, vous aurez 99 % de potentiels acquéreurs.

Méthodes d’expertise

Pour les maisons

2 méthodes comparatives (cette méthode consiste à comparer les biens similaires déjà vendu, avec celui estimé) ;

  • Méthode sol & construction : on évalue la valeur du terrain nu et celle de la construction séparément ;
  • Méthode bâti & terrain intégré (méthode globale) : comparaison des prix au m2 des biens vendus dans la même agence.

2 méthodes financières ;

  • Méthode par capitalisation : cela permet de déterminer la valeur d’un bien par rapport aux revenus qu’il génère en location ;
  • Méthode Cash-Flow : c’est le montant qu’un investisseur potentiel est prêt à payer en prévision des flux de trésorerie futures.

Pour les appartements

2 méthodes comparatives (cette méthode consiste à comparer les biens similaires déjà vendu, avec celui estimé) ;

  • Méthode hédoniste : on évalue la valeur de l’appartement par rapport au prix du neuf ;
  • Méthode régression statistique : comparaison avec d’autres biens vendus selon les critères (prix/m2, surface…).

2 méthodes financières ;

  • Méthode par capitalisation : cela permet de déterminer la valeur d’un bien par rapport aux revenus qu’il génère en location ;
  • Méthode Cash-Flow : c’est le montant qu’un investisseur potentiel est prêt à payer en prévision des flux de trésorerie futures.

Estimer le prix de son bien avec l’emplacement 

Un achat immobilier se fait en fonction de la qualité de vie de l’environnement, des commerces de proximité, des écoles… et le prix d’un logement prend en compte ses éléments là. C’est d’ailleurs le critère numéro 1 dans le choix d’un bien immobilier.

Estimer le prix de son bien grâce aux caractéristiques de votre bien

Après avoir examiné le marché, il faudra prendre en compte les caractéristiques propres à votre logement. Si des défauts sont notables, on appliquera une décote de 10 à 20 %. Au contraire, s’il présente des spécificités d’exception telles qu’une piscine, un balcon, un jardin, ou l’état du bien ou les matériaux sont d’exception… on appliquera une surcote pouvant aller jusqu’à 15 %.

Le type d’habitation (appartement ou logement) détermine les éléments à prendre en compte. Pour un appartement, on se penchera davantage sur l’état des parties communes alors que pour une maison, on observera les éléments extérieurs (jardin, piscine, terrasse…). On évaluera aussi l’état général de l’habitation, le vis-à-vis ou encore les nuisances, la luminosité… afin d’en estimer le prix.

Pas de visites = baisse du prix

Le premier mois de visite est le plus important et le plus déterminant. Si votre bien immobilier est au bon prix, vous devez dès les 7 premières visites recevoir une offre écrite d’un acquéreur potentiel.

Estimer le prix de son bien avec des travaux

Si de gros travaux sont nécessaires, il est conseillé d’en tenir compte pour l’estimation du prix de vente. En revanche, si vous ne souhaitez pas baisser le prix de vente, il faudra réaliser les travaux en amont pour diminuer la marge de l’acheteur lors de la négociation.
Les travaux de rénovation, d’isolation ou la remise aux normes de l’installation électrique  sont des travaux qui peuvent faire chuter le prive de vente.

Sachez que notre outil d’estimation gratuite vous permet d’évaluer la valeur de votre bien. Il prend en compte la rareté du produit, sa vétusté ainsi que l’environnement dans lequel il se situe.

>> Lisez aussi notre article sur le prix de l’immobilier à Talence & Pessac.

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