Une SCI est une Société Civile Immobilière permettant à un groupe d’individus de s’associer dans le but de partager un ou plusieurs biens immobiliers.
Lors de la création d’une SCI, celle-ci est soumise à l’impôt sur le revenu (IR) par défaut, mais il est possible de passer au régime de l’impôt sur les sociétés (IS).
Mais alors, quel fiscalité choisir en SCI ?
Fiscalité en SCI : soumise à l’IR
La Société Civile Immobilière est par défaut soumise à l’impôt sur le revenu car elle est dite “transparente“. En effet, ce sont les associés qui sont imposés sur le revenu sur les bénéfices réalisés par la SCI, à hauteur de leur quote-part. Celle-ci n’est donc pas redevable d’impôt contrairement aux associés qui la composent.
Cette transparence nécessite ainsi que les bénéfices soient distribués ou mis en réserve. Ceux-ci sont générés par les loyers encaissés qui représentent les revenus imposés chez chaque associé.
On peut déduire des loyers encaissés les :
- Frais de gérance non récupérables ;
- Frais de gestion ;
- Charges de copropriété ;
- Intérêts d’emprunt ;
- Travaux d’amélioration…
En revanche, les frais d’acquisition des bien immobiliers restent à la charge de la SCI.
Sous ce régime, la SCI a la possibilité d’amortir les immeubles qu’elle détient comptablement. Mais ce n’est pas fiscalement déductible, contrairement à la SCI soumise à l’impôt sur les sociétés.
Fiscalité en SCI : soumise à l’IS
Les associés ont la possibilité de basculer la SCI sur le régime de l’impôt sur les sociétés. En revanche, en passant à ce régime, la SCI perd sa transparente fiscale, et c’est donc directement elle qui sera imposée. Attention tout de même, car ce régime est irrévocable : on ne peut pas retourner au régime de l’impôt sur le revenu.
La SCI est donc soumise à l’IS, mais les associés restent soumis à l’IR sur les dividendes qu’ils reçoivent. Ceux-ci seront alors renseignés dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers.
Ainsi, les bénéfices générés par une SCI soumise à l’IS sont doublement fiscalisés :
- Impôt sur les sociétés sur les résultats de l’entreprise ;
- Impôt sur le revenu pour les dividendes versées aux associés.
Les bénéfices de la SCI sont imposés au taux de :
- 15 % pour le bénéfice compris entre 1 & 38 120 € ;
- 33,33 % pour les bénéfices supérieurs à 38 120 €.
Les charges de la SCI sont déductibles du bénéfice à déclarer, frais relatifs à l’acquisition des locaux, amortissements réalisés compris.
Comparaison entre IS et IR
| SCI IR | SCI IS |
Types de baux | Habitation commerces, professionnels | Habitation, commerciaux, professionnels… |
Imposition des loyers | Impôt sur le revenu catégorie des revenus fonciers | Impôt sur les sociétés, régime assimilé à celui des BIC |
Frais d’acquisition et droits d’enregistrement | Non déductibles | Déductibles |
Déductions possibles | Frais de gérance, assurance, frais de rémunération des concierges, travaux d’entretien, de réparation, taxe foncière | Charges exposées dans l’intérêt de la SCI |
Intérêts d’emprunt | Déductibles pour l’associé ayant emprunté pour acquérir les parts | Non déductibles pour l’associé |
Déficits | Déductibles du revenu global sous conditions, limité à 10 700 €. Voir article sur déficit foncier | Imputables sur les résultats des exercices bénéficiaires suivants |
Rémunération du gérant | Elle s’ajoute à ses revenus fonciers s’il est associé. Non déductible. | Déductible si l’emploi est effectif et le montant non exagéré. |
Amortissements | Impact comptable seulement | Impact comptable est fiscal : déduction du résultat imposable. |
Frais de gestion | Forfait 20 € par local | Déductibles si justifiés |
Imposition des bénéfices | Imposé directement chez les associés, impôt sur le revenu (revenus fonciers) | Imposition au taux de 15 % pour un bénéfice imposable inférieur à 38 120 €, 33,33 % au-delà |
Imposition des associés | Société transparente : imposition directe chez les associés | Dividendes imposés à l’impôt sur le revenu (revenus des capitaux mobiliers) |
Cession de parts | Droits de 5 % pour l’acquéreur | Droits de 5 % pour l’acquéreur |
Plus-values | Impôt sur la plus-value immobilière pour le vendeur | Impôt sur la plus-value professionnelle pour le vendeur |
Comptabilité | Recommandée | Obligatoire |
TVA | Option | Option ou plein droit |
Avantages & inconvénients d’une SCI
Pour tout ce qui concerne les avantages et inconvénients d’acheter en SCI, rendez-vous sur notre article dédié.
Source : Expert invest
N’hésitez pas à commenter cet article ou à nous poser vos questions ⬇️⬇️⬇️