Fiscalité en SCI : IR ou IS ?

Une SCI est une Société Civile Immobilière permettant à un groupe d’individus de s’associer dans le but de partager un ou plusieurs biens immobiliers.
Lors de la création d’une SCI, celle-ci est soumise à l’impôt sur le revenu (IR) par défaut, mais il est possible de passer au régime de l’impôt sur les sociétés (IS).
Mais alors, quel fiscalité choisir en SCI ?

Fiscalité en SCI : soumise à l’IR

La Société Civile Immobilière est par défaut soumise à l’impôt sur le revenu car elle est dite “transparente“. En effet, ce sont les associés qui sont imposés sur le revenu sur les bénéfices réalisés par la SCI, à hauteur de leur quote-part. Celle-ci n’est donc pas redevable d’impôt contrairement aux associés qui la composent.

Cette transparence nécessite ainsi que les bénéfices soient distribués ou mis en réserve. Ceux-ci sont générés par les loyers encaissés qui représentent les revenus imposés chez chaque associé.

On peut déduire des loyers encaissés les :

Frais de gérance non récupérables ;
Frais de gestion ;
Charges de copropriété ;
Intérêts d’emprunt ;
Travaux d’amélioration…

En revanche, les frais d’acquisition des bien immobiliers restent à la charge de la SCI.

Sous ce régime, la SCI a la possibilité d’amortir les immeubles qu’elle détient comptablement. Mais ce n’est pas fiscalement déductible, contrairement à la SCI soumise à l’impôt sur les sociétés.

Fiscalité en SCI : soumise à l’IS

Les associés ont la possibilité de basculer la SCI sur le régime de l’impôt sur les sociétés. En revanche, en passant à ce régime, la SCI perd sa transparente fiscale, et c’est donc directement elle qui sera imposée. Attention tout de même, car ce régime est irrévocable : on ne peut pas retourner au régime de l’impôt sur le revenu.

La SCI est donc soumise à l’IS, mais les associés restent soumis à l’IR sur les dividendes qu’ils reçoivent. Ceux-ci seront alors renseignés dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers.

Ainsi, les bénéfices générés par une SCI soumise à l’IS sont doublement fiscalisés :

Impôt sur les sociétés sur les résultats de l’entreprise ;
Impôt sur le revenu pour les dividendes versées aux associés.

Les bénéfices de la SCI sont imposés au taux de :

15 % pour le bénéfice compris entre 1 & 38 120 € ;
33,33 % pour les bénéfices supérieurs à 38 120 €.

Les charges de la SCI sont déductibles du bénéfice à déclarer, frais relatifs à l’acquisition des locaux, amortissements réalisés compris.

Comparaison entre IS et IR

	SCI IR	SCI IS
Types de baux	Habitation commerces, professionnels	Habitation, commerciaux, professionnels…
Imposition des loyers	Impôt sur le revenu catégorie des revenus fonciers	Impôt sur les sociétés, régime assimilé à celui des BIC
Frais d’acquisition et droits d’enregistrement	Non déductibles	Déductibles
Déductions possibles	Frais de gérance, assurance, frais de rémunération des concierges, travaux d’entretien, de réparation, taxe foncière	Charges exposées dans l’intérêt de la SCI
Intérêts d’emprunt	Déductibles pour l’associé ayant emprunté pour acquérir les parts	Non déductibles pour l’associé
Déficits	Déductibles du revenu global sous conditions, limité à 10 700 €. Voir article sur déficit foncier	Imputables sur les résultats des exercices bénéficiaires suivants
Rémunération du gérant	Elle s’ajoute à ses revenus fonciers s’il est associé. Non déductible.	Déductible si l’emploi est effectif et le montant non exagéré.
Amortissements	Impact comptable seulement	Impact comptable est fiscal : déduction du résultat imposable.
Frais de gestion	Forfait 20 € par local	Déductibles si justifiés
Imposition des bénéfices	Imposé directement chez les associés, impôt sur le revenu (revenus fonciers)	Imposition au taux de 15 % pour un bénéfice imposable inférieur à 38 120 €, 33,33 % au-delà
Imposition des associés	Société transparente : imposition directe chez les associés	Dividendes imposés à l’impôt sur le revenu (revenus des capitaux mobiliers)
Cession de parts	Droits de 5 % pour l’acquéreur	Droits de 5 % pour l’acquéreur
Plus-values	Impôt sur la plus-value immobilière pour le vendeur	*Impôt sur la plus-value professionnelle* pour le vendeur
Comptabilité	Recommandée	Obligatoire
TVA	Option	Option ou plein droit