Le viager est une forme de vente immobilière mettant en relation un vendeur (crédirentier) et un acquéreur (débirentier). Au moment de la signature du contrat, l’acheteur verse une première somme au vendeur (qu’on appelle le bouquet, qui ne doit pas dépasser 30 % de la valeur occupée), puis une rente annuelle, trimestrielle ou mensuelle à vie. Le débirentier devient l’officiel propriétaire du bien, en revanche, ce n’est qu’au moment du décès du crédirentier qu’il pourra récupérer le logement.

La vente peut se concrétiser en viager libre, occupé ou à terme.

Vente en viager : les types

  • Viager libre : Le logement est libre, et le débirentier peut s’y installer après la signature du contrat ;
  • Viager occupé : le crédirentier occupe le bien jusqu’à son décès ou son transfert en maison de retraite. Dans ce cas-là, les charges locatives, la taxe d’habitation et une partie de l’impôt foncier (ordures ménagères) sont supportés par le vendeur. Quant à l’acheteur, il s’acquitte des grosses réparations et de la taxe foncière ;
  • Viager à terme : le crédirentier et le débirentier se mettent d’accord sur le nombre d’années de paiement de la rentre, par contre, c’est toujours après le décès du vendeur que l’acheteur peut récuser le logement.

N’oubliez pas que le droit d’habitation peut être prolongé jusqu’au décès du conjoint du vendeur.

Vente en viager : la rente

La rente viagère correspond au montant (mensuel, trimestriel ou annuel) dû au vendeur jusqu’à sa mort. Le montant de la rente est déterminé librement, mais prend en compte les éléments suivant :

  • L’âge, le sexe, l’état physique et médical du crédirentier ;
  • La nature du viager : libre ou occupé ;
  • La valeur du bien ;
  • La valeur du bouquet payé lors de la signature du contrat.
  • Viager libre : le prix du bien est converti en rente ;
  • Viager occupé : on déduit du prix de vente le prix de l’occupation, et on calcule le prix de la rente sur la différence.

Chaque année, on procède à une indexation de la rente. C’est une réactualisation de la rente viagère permettant au vendeur et à l’acheteur de bénéficier du même pouvoir d’achat au cours du temps.

L’arrérage correspond au versement de la rente. Les 2 parties signataires devront définir les dates des différents versements lors de la rédaction du compromis de vente et du contrat de vente.

Avantages de la vente en viager

Pour le crédirentier (vendeur) : la rente est en quelque sorte une retraite complémentaire. Ce moyen de paiement permet ainsi au vendeur de s’assurer une fin de vie tranquille en bénéficiant d’un revenu régulier jusqu’à ses dernières heures.
C’est aussi intéressant pour les couples sans héritiers car cela permet de régler la question de succession.
En cas de non paiement, le vendeur peut annuler la vente et récupérer son logement (clause résolutoire). Il conserve le bouquet et les arrérages déjà perçus.

Pour le débirentier (acheteur) : cela lui permet de bénéficier d’une décote sur la valeur de l’immobilier.

Inconvénients de la vente en viager

Pour le crédirentier (vendeur) : s’il a des héritiers, ils perdent le droit de succession sur le bien immobilier.

Pour le débirentier (acheteur) :

  • Il a un risque de payer plus cher que la valeur réelle du marché ;
  • Selon le type de viager proposé, l’acheteur ne bénéficie pas du logement tant que le vendeur est en vie ;
  • Le contrat peut être annulé si le vendeur décède dans les 20 jours suivant sa signature ;
  • L’acheteur lui-même peut décéder avant le vendeur, et ce sont les héritiers du débirentiers qui sont en charge de continuer le versement de la rente par défaut (sauf s’il a pris des précautions en amont).

Les étapes de l’évaluation en viager

  1. La valeur vénale libre ;
  2. La valeur locative nette ;
  3. L’espérance de vie ;
  4. L’abattement pour occupation ;
  5. Le montant du bouquet ;
  6. Le montant de la rente.

1. La valeur vénale libre

On expertise/estime le bien libre dans le cas d’une vente “traditionnelle”.

2. La valeur locative nette

On détermine le loyer potentiel du bien en multipliant par :

  • 0,9 pour une maison ;
  • 0,85 pour un bien en copropriété.

3. L’espérance de vie

Âge du crédirentierEspérance de vie en moyenne (en années)

HommesFemmesMoyenne
5031,2636,5233,89
6022,9627,4725,215
7015,4918,8317,16
808,8210,919,865
856,167,66,88
904,185,044,61
952,913,333,12
992,42,452,425
1002,342,292,315

4. L’abattement pour occupation du crédirentier (Droit d’Usage d’Habitation)

  • Déterminé soit en fonction de son espérance de vie : valeur locative nette * espérance de vie ;
  • Soit un abattement forfaitaire lié à l’âge du crédirentier :
  1. -55 % à 65 ans ;
  2. -50 % à 70 ans ;
  3. -45 % à 75 ans ;
  4. -40 % à 80 ans ;
  5. -35 % à 85 ans.

5. Le montant du bouquet

Plus le vendeur est âgé, plus le montant du bouquet devrait être élevé. En moyenne, le bouquet se situe entre 20 & 30 % de la valeur vénale.

6. Le montant de la rente

Il est déterminé à partir d’un coefficient diviseur lié à l’âge du crédirentier :

Âge du crédirentierCoefficient diviseur
6012,702
6112,412
6212,117
6311,818
6411,516
6511,212
6610,905
6710,597
6810,287
699,977
709,667
719,358
729,051
738,745
748,442
758,143
767,848
777,558
787,273
796,995
806,723
816,458
826,201
835,952
845,711
855,480
865,257
875,044
884,840
894,646
904,461
914,286
924,120
933,963
943,814
953,675

Profil des vendeurs

74 ans c’est l’âge moyen des vendeurs en viager. La tranche d’âge des 75-85 ans représente 51 %, les plus de 85 ans comptent pour 20 % des transaction, tandis que les moins de 70 ans se font plus rares avec seulement 11 % de représentants.

La vente en viager est utilisée par des personnes âgées souhaitant profiter de leur biens tout en percevant un revenu régulier mensuel. Ainsi, même s’ils ont besoin d’un service médical à domicile, ils peuvent continuer de profiter de leur logement.

Pour vendre en viager, adressez-vous à un professionnel de l’immobilier tel que Nestenn Immobilier.

Sources : groupe Renée Costes

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